18+
С 2015 года в России действует закон, обещающий защиту добросовестным покупателям квартир, потерявшим жилье из-за мошенников. Государство должно компенсировать им утраченные деньги, но за 10 лет судами первой инстанции присуждено всего около 200 миллионов рублей — сумма, которая едва заметна на фоне масштаба проблемы. Кто на самом деле может добиться выплат и станет ли этот механизм спасением для жертв «эффекта Долиной» — разбирался Daily Storm.
Почему государство платит за неудачные покупки
Весной 2024 года в один из судов Нижнего Новгорода поступил гражданский иск от Инги А. к Министерству финансов РФ. Из материалов дела следует, что в марте 2021 года она купила квартиру. Как стало известно позднее, Инга и человек, продавший ей жилье, стали жертвами мошенников.
Еще в 2017-м злоумышленники подделали паспорт изначального собственника и выставили квартиру на продажу. С того момента жилплощадь прошла несколько сделок. Инга же стала последней покупательницей.
О том, что квартира оказалась предметом преступной схемы, узнал и первоначальный владелец. Он написал заявление в полицию, в связи с чем правоохранители возбудили уголовное дело.
Разбирательства длились несколько лет. В результате участники мошеннической схемы получили сроки, собственнику вернули жилье, а вот Инга осталась без 3,3 миллиона рублей. Взыскать деньги с мошенников она не смогла, поэтому пошла в суд и подала иск к Министерству финансов. Суд признал ее добросовестным покупателем и обязал государство возместить 4,3 миллиона рублей (такова кадастровая стоимость недвижимости).
Женщина воспользовалась правом, которое ей как добросовестному приобретателю положено по федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости».
Как отметила юрист Елена Рудакова, если квартира попала к честному покупателю через мошенников, то он может подать иск к государству о компенсации потерянных денег.
Право на компенсацию действует не всегда. Оно применяется только в том случае, когда прежний владелец оспорил продажу «помимо воли» собственника или от лица, которое не имело право продавать недвижимость (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
Как пояснил заместитель председателя комитета Госдумы по вопросам собственности Владимир Самокиш, имеются в виду ошибки госслужб и схемы с фальшивыми бумагами.
«Очень много вообще разных историй, когда, например, человека выписывают из квартиры по соцнайму. Без его ведома приватизируют жилье и потом продают», — дополнила слова законотворца юрист Елена Кульпина.
Эксперт продолжила, что сначала добросовестный покупатель должен через приставов попытаться вернуть деньги с мошенников. Если не получится, он подает в суд на Минфин РФ.
Обманутому покупателю должны компенсировать утрату жилого помещения. Выплатить могут сумму, потраченную на покупку, или соответствующую кадастровой стоимости (статья 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
За 10 лет — всего 200 миллионов
С 2015-го в судах первой инстанции удовлетворили иски о компенсациях на сумму более 200 миллионов рублей, следует из данных судебного департамента Верховного суда РФ.
Эта цифра — итог сотен отдельных споров о жилье, которое потеряли добросовестные люди, не знавшие об аферах.
При этом за последние годы число таких обращений заметно выросло. Если в 2020 году зарегистрировало 67 заявлений на общую сумму в 44 миллиона рублей, то в 2024-м их стало почти в полтора раза больше — 100 исков на 60 миллионов рублей.
Решения зачастую выносят в пользу пострадавших, но не всегда быстро. Некоторые дела переходят из года в год, ожидание затягивается. В первом полугодии 2025-го суды зарегистрировали 222 иска — это рекордный показатель за последние 10 лет.
Как отмечает юрист Елена Кульпина, «бум» может быть связан с большим вниманием к проблеме мошенничества, которую после кейса артистки Ларисы Долиной очень активно обсуждают СМИ. Как итог — жертвы обмана узнают о возможности восстановить справедливость и подают иски.
«Еще это может быть связано с тем, что обязательно предшествующие искам суды по оспариванию сделок сложные и долгие. Разбирательства могут длиться несколько лет. Плюс должно пройти время, в течение которого нужно попытаться взыскать сумму с продавца. В итоге срабатывает накопительный эффект», — резюмировала она.
Согласно статистике судебного департамента, из 222 исков требования удовлетворили лишь по 59 обращениям. В сумме вынесено решений о выплатах на шесть миллионов рублей. В пересчете на общее число претензий средний размер компенсации составляет около 100 тысяч рублей. Кому‑то возвращают больше, кому‑то меньше — в зависимости от оценки реального ущерба, кадастровой стоимости жилья и решения судьи.
Нет продавца-афериста — не будет и денег
Ключевое основание для мер поддержки жертв аферистов по статье 68.1 — наличие поддельных документов или переход права от продавца-мошенника к честному покупателю. В истории вокруг квартиры Ларисы Долиной такой цепочки не было. Сделку о продаже напрямую заключили артистка и Полина Лурье, которая ничего не знала о планах аферистов. Значит, формально нет основания для компенсации из федерального бюджета, заметили юристы.
Пострадавшим вроде Лурье придется искать другие пути возмещения ущерба. Например, иски к организаторам преступной схемы, требования о реституции (возврат сторонам и денег, и жилья. — Примеч. Daily Storm) в рамках оспаривания сделки с продавцом, на которого давили аферисты.
Нужно ли дорабатывать имеющийся закон «О государственной регистрации недвижимости», чтобы жертвы «эффекта Долиной» могли рассчитывать на компенсации? Мнения разделились. Так, Елена Кульпина надеется на появление новых мер поддержки пострадавших от действий мошенников. Но есть и важный финансовый вопрос, на который указывает депутат Владимир Самокиш.
«Если мы представим себе, что государство будет полностью гарантировать исполнение сделок купли-продажи, то мы должны тогда говорить и о стоимости госпошлины за регистрацию недвижимости. Потому что за счет нее нужно формировать страховой фонд. Только затем уже из него что-то компенсировать», — обратил внимание парламентарий.
Таким образом, вырастет стоимость недвижимости. Он также напомнил, что статья 68.1 защищает покупателей не только от мошенников, сговоров, но и от ошибок госрегистраторов. С шарлатанами же сейчас развивается совершенно иная ситуация, для которой нужны более тонкие принципы работы. Они должны брать во внимание интересы каждой из сторон проблемных сделок.
«В этом смысле лучше ряд предложений, которые связаны с принятием закона о депозитах в судах. Чтобы сначала пострадавшие продавцы вносили туда деньги, а потом уже за счет этих денег проводилась реституция», — озвучил один из путей зампред комитета по вопросам собственности.
